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“超高建筑”中国最多 后期管理成难题

浏览次数: 日期:2013年9月16日 15:55

  目前全球超过300米高的超高层建筑前100座中有61座在中国。世邦魏理仕预计未来十年内,中国超高层建筑将达到1000多座,为美国同期的4倍。超高层建筑的设计、建造与运营管理将成为大型房地产开发商和物业管理企业面临的新课题。

  高层建筑与城市住宅委员会(CTBUH)公布的数据表明,全球超过300米高的超高层建筑前100座中有61座在中国,而昆明、成都、西安都将有数量众多的超高层建筑分布。

  超高层建筑的设计、建造和管理将成为大型房地产开发商和物业管理企业面临的新课题。

  放眼全球“超高建筑”中国最多

  近年来,随着中国经济的快速增长,超高层建筑的发展如雨后春笋,并且已经成为城市发展中的重要标志。将超过300米的建筑物定义为超高层,从统计数据上来看,目前全球超高建筑中,有24栋在亚洲,而北美只有14幢。但亚洲地区还有60多幢在建的超高建筑,而北美只有4幢。且在建的超高层建筑中大部分在中国,从超高层零的突破,到其如雨后春笋般快速发展,可以说中国是推动超高建筑发展的主要动力。世邦魏理仕预计未来十年内,中国超高层建筑将达到1000多座,为美国同期的4倍。超高层建筑的设计、建造与运营管理将成为大型房地产开发商和物业管理企业面临的新课题。

  超高层建筑的迅速发展也在不断推动城市化进程,影响商业地产的繁荣。超高层建筑具有许多优势,比如土地使用率高、外观美观、垂直运输技术先进、便于采光,还可以极大地提升城市知名度,为第三产业的发展提供平台,推动高端服务业的聚集,有助于打造立体城市等。当然,超高建筑也会带来一些不利因素,包括:随着高度的提升、建设结构越来越复杂、建设成本将大幅增加;后期的运营成本增加,管理难度增加;对交通、环境及安全提出了更高的要求;开发商需要运营、资源整合的能力,包括设计、营销、管理;超高层项目入市后会对市场产生比较大的影响。

  “超高层建筑”后期营运管理难度大

  在后期运营过程中,超高层建筑的管理难度更大。主要包括几个关键要素:人流动线规划与垂直交通运输、紧急疏散和事故对策、外立面保养和维护。相同体量的建筑物,超高层的底层占地面积会比较少,因此必须采取与其他类型建筑不同的人流动线划分方式。而人流动线最重要的部分就是垂直交通,在超高层建筑里,它主要涉及到垂直电梯的配备设计标准、选型、数量、速度、分区形式等。相对于酒店来说,办公楼由于人流比较多,需要采取不同形式来进行人流分流。

  与一般建筑物采用楼梯来作疏散用途的做法不同,超高层建筑会通过设置避难层和消防电梯作为紧急疏散措施。在设置避难层时,则要做到约每15层设置一个避难层,并确保有充足的后备电源,从而保证事故发生时的正常运作。超高层建筑经常会有比较特殊的外立面形状与结构,如不规则/扭曲外立面和双层玻璃幕墙,这样的外立面清洁保养要比一般建筑的外立面复杂得多,比如双层玻璃幕墙内外幕墙的清洗,吊篮数量、清洗时间、清洗频率、同时工作的吊篮数量等的选择、幕墙日常维修及吊篮的储存等要求都较高。

  建筑信息模型系统或成解决之道

  要克服上述超高层建筑运营管理要素中的难点,如果能有一个全方位的、贯穿建筑生命周期的信息系统作为管理的坚强后盾,将起到事半功倍的效果。世邦魏理仕认为,在超高层建筑多业态运营管理中,基于BIM(建筑信息模型)系统在建筑的全生命周期中对其进行从规划、设计、施工到营运乃至拆除等各方面的信息化管理是未来超高建筑营运管理的大势所趋。BIM平台的信息包括数据库查验,空间管理,二次装修管理,设备营运,设备维修保养记录,能耗管理,成本管理,考核管理和客户管理等九大模块。超高层建筑全生命周期的各阶段都能从BIM中获益。

  在建筑设计建造阶段由于建造前已经将建筑的3D模型全部完成,因此实际施工时会节省大量建材,大幅降低浪费;对特殊建筑结构及里面的构造实现精确模拟,因而最终拼装时误差极小。

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